10 Perguntas e respostas: Novas regras de apoio ao crédito à habitação

Fique a conhecer o essencial sobre as novas regras de apoio ao crédito à habitação

Perante o atual cenário do aumento dos juros, as prestações mensais do crédito à habitação estão cada vez mais altas e em alguns casos implicam agravamentos de centenas de euros nos pagamentos a efetuar ao banco.

Para combater esta subida o Governo apresentou duas grandes medidas para mitigar os custos com o crédito à habitação, uma que se baseia no cálculo da taxa de esforço para a renegociação dos contratos e outra que prevê a amortização antecipada dos empréstimos. Estas medidas já se encontram em vigor e vão estar ativas até 31 dezembro de 2023.

1. QUEM BENEFICIA DESTAS MEDIDAS?

Beneficiam das medidas os clientes que tenham contratos de crédito, com taxa de juro variável, destinados à aquisição ou construção de habitação própria e permanente.

Será avaliada a taxa de esforço e nos casos em que esta atingir patamares significativos ou uma subida elevada, desde que o valor em dívida não ultrapasse os 300 mil euros, os bancos ficam obrigados a apresentar propostas para evitar a entrada em incumprimento, quando exista esse risco.

No que diz respeito à amortização antecipada, todos os clientes de crédito à habitação podem aceder à medida, sem limite de capital em dívida. Neste caso ficam também isentos do imposto do selo cobrado sobre a comissão de amortização antecipada.

2. DE QUEM É A INICIATIVA?

A iniciativa da avaliação das condições do crédito deve partir do banco, mas também pode ser solicitada pelos clientes se sentirem dificuldades a pagar o crédito.

O banco deve cumprir o prazo de 45 dias para verificar se tem clientes que possam ser abrangidos por esta medida. Uma vez identificados, os clientes devem ser contactados para se dar início a uma avaliação mais aprofundada da sua situação financeira. Confirmando-se o risco de incumprimento, o banco tem de apresentar uma proposta ao cliente.

3. A ROTINA DA AVALIAÇÃO É PERIÓDICA?

Sim, as instituições passam a fazer uma avaliação periódica: 60 dias antes da refixação da taxa de juro, as instituições financeiras reavaliam a taxa de esforço do cliente e o seu risco de entrar em incumprimento”, pode ler-se na página do Governo.

4. SE OS BANCOS NÃO CUMPRIREM PODEM SER SANCIONADOS?

Positivo. O incumprimento constitui contraordenação punível nos termos do artigo 210.º do Regime Geral das Instituições de Crédito e Sociedades Financeiras.

5. COMO É QUE SE SABE SE UM CRÉDITO ESTÁ ABRANGIDO?

Para se renegociar o crédito à habitação deve ser avaliada a taxa de esforço do cliente que estará abrangido pelas novas regras numa das seguintes situações:

• Taxa de esforço superior a 50% (caso em que não será necessário comparar com situações passadas)
• Taxa de esforço superior a 36% e que tenha aumentado, pelo menos, cinco pontos percentuais face ao período homólogo ou para contratos inferiores a um ano, face à data do início do contrato
• Taxa de esforço superior a 36% quando a taxa de juro do contrato atinja, ou ultrapasse, o valor considerado nos testes de stress aplicados pelo banco no momento da contratação do empréstimo. Ou seja, em regra, atendendo à duração normal dos contratos, quando a taxa de juro subir pelo menos três pontos percentuais face ao momento da contratação do crédito em causa.
  
  

6. COMO SE CALCULA A TAXA DE ESFORÇO?

Para calcular a taxa de esforço some o valor da prestação do crédito à habitação com os pagamentos mensais que tem com outros créditos, depois divida este valor pelos rendimentos mensais. No final, multiplique por 100.

Fórmula

Taxa de esforço = (Encargos financeiros mensais / Rendimento) x 100

Por rendimento mensal do cliente entende-se o montante anual, líquido de impostos e de contribuições para a Segurança Social, de acordo com a última declaração de rendimentos para fins tributários disponibilizada ao banco, dividida por 12 meses. No caso dos trabalhadores dependentes, considera-se também o montante de rendimento médio mensal obtido nos últimos três meses.

7. QUE TIPO DE SOLUÇÕES PODEM SER PROPOSTAS PELO BANCO? É POSSÍVEL QUE RESULTEM NUM AUMENTO DO SPREAD?

Existem várias soluções que podem ser aplicadas para mitigar os custos do crédito à habitação, mas em nenhum caso a renegociação pode resultar na subida do spread.

As instituições de crédito podem por exemplo propor a celebração de um novo contrato de crédito, tendo como finalidade o refinanciamento da dívida, o alargamento do prazo de amortização, a fixação de um período de carência de reembolso do capital ou de reembolso do capital e pagamento de juros, diferimento de parte do capital para uma prestação em data futura, redução da taxa de juro durante um determinado período temporal ou a consolidação de vários contratos de crédito.

8. AS INSTITUIÇÕES PODEM COBRAR PELA RENOGOCIAÇÃO DOS CONTRATOS?

A resposta é negativa. Não podem ser cobradas comissões bancárias pela renegociação dos contratos.

9. EM QUE CONSISTE A SUSPENSÃO DA COMISSÃO DE AMORTIZAÇÃO ANTECIPADA?

Enquanto vigorar o diploma, até 31 dezembro 2023, fica suspensa a cobrança da comissão de amortização antecipada do crédito à habitação que é habitualmente devida aos bancos. Não se aplica também a cobrança do imposto de selo nem de quaisquer outros impostos. A amortização abrangida por esta medida pode ser total ou parcial e pode ser feita várias vezes.

10. A QUE CRÉDITOS SE APLICA A MEDIDA?

A suspensão da comissão de amortização antecipada aplica-se aos créditos à aquisição ou construção de habitação própria e permanente, com taxa variável, sem limite de capital em dívida. De fora dos apoios governamentais ficam os créditos habitação de taxa fixa.

Se tiver dúvidas os intermediários de crédito Maxfinance poderão a explicar todos estes pontos de modo mais personalizado e acompanhar os clientes aos bancos.