Simulador de IMT e Imposto de Selo 2026

Ao comprar casa em Portugal, os principais impostos e custos são: IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis), Imposto de Selo (0,8% do valor da escritura), emolumentos da escritura e registos. O total pode representar entre 6% a 10% do valor do imóvel, dependendo do preço de compra e da situação do comprador.

O IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) é o imposto pago no momento da compra de um imóvel em Portugal. O valor varia consoante o tipo de imóvel (habitação própria permanente, segunda habitação ou outros), o valor de aquisição e a situação do comprador. Existem taxas progressivas que aumentam com o valor do imóvel.

Existem situações previstas na lei que podem permitir isenção parcial ou total de IMT, nomeadamente para habitação própria permanente de valor até determinado limite (atualizado anualmente), jovens compradores em determinadas circunstâncias e imóveis em zonas de reabilitação urbana. A Maxfinance pode ajudar a verificar se tem direito a alguma isenção antes de avançar com a compra.

Os custos de escritura incluem os honorários do notário, o Imposto de Selo sobre o crédito (0,6% do valor financiado) e os emolumentos do registo predial e de hipoteca. No total, estes custos podem representar entre 1% a 2% do valor do imóvel, variando consoante o valor e tipo de operação.

Além da entrada mínima (geralmente 10% do valor do imóvel para habitação própria permanente), deve contar com mais 8% a 10% para cobrir impostos, escritura e outras despesas. Ou seja, para uma casa de 200.000€, deve ter disponíveis entre 36.000€ a 40.000€ de poupanças. A Maxfinance ajuda a calcular exatamente o montante necessário para o seu caso específico.

Para seres elegível para a isenção de IMT, deves cumprir os seguintes requisitos:

• Idade: Tens de ter 35 anos ou menos à data da escritura do imóvel.
• Residência Fiscal: Deves ser residente fiscal em Portugal, independentemente da tua nacionalidade.
• Primeira Habitação: A isenção aplica-se à tua primeira habitação própria e permanente. Não podes ser proprietário de outro imóvel no momento da compra ou nos últimos três anos.
• Independência Fiscal: Não podes ser considerado dependente para efeitos fiscais no IRS.

A isenção total aplica-se apenas a imóveis cujo valor de transação seja até 324.058 euros. No entanto, se o imóvel tiver um valor entre 324.058 euros e 648.022 euros, podes beneficiar de uma isenção parcial, pagando IMT e Imposto do Selo apenas sobre o valor que exceda os 324.058 euros. Para imóveis acima dos 648.022 euros, a isenção não se aplica e pagarás a totalidade do imposto​.

Se cumprires os requisitos, estarás isento de pagar IMT na compra do teu imóvel. Este imposto é calculado sobre o valor da transação, e a isenção pode traduzir-se numa poupança significativa. Para imóveis acima dos 324.058 euros, o cálculo será feito apenas sobre o valor excedente.

Por exemplo, num imóvel de 350.000 euros, pagarás cerca de 2.000 euros em vez de 28.000 euros​. A isenção também se aplica ao Imposto do Selo, desde que cumpras os mesmos critérios.

Para usufruir da isenção, deves apresentar alguns documentos, como:

• Declaração de compra para habitação própria e permanente.
• Comprovativo de residência fiscal em Portugal.

O valor-limite para a isenção é atualizado anualmente de acordo com o Orçamento do Estado, por isso, é sempre importante verificar as regras e valores mais recentes antes de proceder à compra do imóvel.

• Acesso a Informações Atualizadas: Estarás sempre informado sobre os valores mais recentes e os impostos aplicáveis.
• Planeamento Financeiro Eficiente: O simulador permite-te planear melhor o teu investimento, sabendo com antecedência o valor exato que vais pagar ou poupar.